Crédit immobilier, une demande dynamique, des taux en hausse et des banques sélectives
En cette fin de printemps 2021
Traditionnellement, le printemps est une période propice aux achats immobiliers. Cela se vérifie encore cette année avec toutefois deux éléments nouveaux : une légère remontée des taux et une forte sélectivité des banques.
Vers une remontée des taux ?
Il est encore trop tôt pour le dire mais le mouvement semble amorcé. Les augmentations se situent entre 0,05% et 0,20% selon les durées et les profils d’emprunteurs. Alors qu’il y a quinze jours on pouvait emprunter à 1,10% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), la moyenne se situe désormais à 1,20%. Les valeurs restent néanmoins quasiment au niveau observé fin 2019. Alors que cette tendance haussière était marginale le mois dernier, tous les courtiers s’accordent à dire que le phénomène est désormais généralisé.Cette hausse est d’autant plus surprenante qu’elle intervient après les performances record du mois d’avril.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 1,07%, soit le nouveau seuil historique, mieux que les planchers de novembre 2019. Malgré ce rebond, les taux d’intérêt demeurent propices aux projets immobiliers, même si d’un profil à l’autre, les conditions diffèrent fortement.
De grands écarts selon le profil
Entre un très bon profil et un dossier moins bien doté, l’écart est énorme : sur un emprunt de 20 ans, on s’endette au mieux à 0,65%, au pire à 2,25%. Jamais les écarts entre les « bons » dossiers et les autres n’ont été aussi importants. De plus, en ajoutant les frais annexes dont l’assurance emprunteur, un profil avec peu d’apports et des revenus modestes subira des conditions d’emprunt peu avantageuses.
Le conseil à donner aux futurs emprunteurs : réaliser une étude de faisabilité auprès d'un courtier pour éviter une perte de temps et rassurer le vendeur.
En conclusion
Pour le moment, rien n’indique que les taux vont être durablement portés à la hausse. Les banques sont toujours en quête de clients et le crédit immobilier étant pour elles un produit d’appel qui permet de capter le client sur le long terme. Mais dans ce contexte particulier, marqué par une crise économique sans précédent, la vigilance est de mise.
Les fondamentaux restent les mêmes : CDI ou statut de fonctionnaire, pas de découvert ni d’incidents de paiement, pas de crédit en cours, et pour les indépendants, trois années de bilan faisant état d’une parfaite solidité financière. Dorénavant, les établissements renforcent leurs exigences en demandant une épargne résiduelle quel que soit le projet (résidence principale, investissement locatif, construction, travaux de réhabilitation), et s’intéressent de plus près au logement devant être financé. Un bien mal coté au DPE sera recalé, une sanction motivée par la future réglementation sur les logements passoires thermiques.
Une notion nouvelle est apparue : l’employabilité, c’est-à-dire la capacité à retrouver un poste en cas de licenciement. Ceux qui évoluent dans les secteurs sinistrés comme l’hôtellerie-restauration, l’événementiel ou l’aérien peinent à décrocher un financement, sauf si la mise de départ atteint 30% du montant de l’opération, que la durée de remboursement la plus courte possible et qu’un patrimoine peut être mis en garantie.